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築古不動産投資の学び
格安中古物件投資や空き家問題など、はじめての方にも役立つ知識を発信していきます。
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住宅用地特例とは｜空き家で外れると固定資産税がいつ・いくら上がる
「空き家の固定資産税6倍」の正体が住宅用地特例。住宅が建つ土地の税を最大6分の1に軽くする仕組みで、外れると軽減前に戻ります。特例とは何か、空き家で外れる4つのパターン、いつ（賦課期日1月1日）・いくら（固定資産税と都市計画税の軽減割合）変わるかを総務省の一次情報つきでまとめます。
空き家を貸したい｜改修費用・補助金・国の低利融資と客付けまとめ
国は空き家を直して貸す人向けに、リフォーム資金の低利融資制度を検討中（2027年度以降の予定・まだ確定せず）。制度を待つより今できる準備を。売る・貸す・持つの判断、改修費用、補助金の探し方、客付け・遠方管理までを意思決定の順にまとめた保存版です。
固定資産税は払い過ぎていないか｜過大徴収の見抜き方と還付5年
固定資産税は自治体が計算して通知する税金のため、過大徴収があっても気づきにくいのが弱点。課税明細書のどこを見るか、住宅用地特例の適用漏れなどよくある原因、気づいたときの還付は原則5年・還付加算金付きという流れを、総務省の一次情報つきで意思決定の順にまとめます。
空き家を解体すると固定資産税は上がる？更地6倍の誤解と損しない判断
空き家を解体して更地にすると固定資産税は上がります。住宅用地特例が外れるためで、更地は課税標準7割上限のため実際は6倍でなく3〜4倍が目安。勧告6倍との違いと、解体すべきか・古家付きで売るかの損しない判断を総務省の一次情報つきでまとめます。
築古戸建ての指値相場はいくら？成約価格で見る値引き交渉術
築古戸建ての指値に決まった相場はありません。売出価格は売主の希望値で、買う基準は成約価格。レインズや国交省の無料ツールで実際に売れた値段を調べ、相場−修繕費−利益で逆算する根拠のある指値の手順を一次情報つきでまとめます。
おしどり贈与のデメリット｜実家を配偶者に残す前の落とし穴
婚姻20年以上で最高2,000万円まで非課税の「おしどり贈与」。でも実家を配偶者に生前贈与すると登録免許税2%・不動産取得税で相続より高くつき、相続税の配偶者控除と比べ損することも。使う前に知るデメリットと判断の順を国税庁の一次情報つきでまとめます。
固定資産税は誰が払う｜年の途中で売却・相続したら日割り精算
固定資産税は毎年1月1日の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売っても買っても相続しても納税義務者は変わりません。売買で使う日割り精算は法定でなく商慣習で、起算日は関東1月1日・関西4月1日と地域差あり。損しない実務を意思決定の順にまとめます。
空き家の改修補助金はどう探す？貸すなら自治体×国で最大化
空き家を貸すために直すなら、国と自治体の改修補助金を「国＋自治体」の2階建てで探すのが得。どこで探すか・自分は対象か・申請前の着工NG・後払いの注意・よくある落とし穴を意思決定の順にまとめた保存版です。
相続登記の義務化はいつまで？やってない実家と過料10万円の避け方
令和6年4月より前に相続した不動産は令和9年3月31日までに相続登記が必要で、残り約半年に迫りました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。遺産分割が間に合わないときの相続人申告登記まで、実家を相続した人が今からやることを意思決定の順にまとめます。
築古リフォーム費用が高い2026｜資材高騰でも予算を抑える順番
資材高騰と人件費上昇でリフォーム費用が高止まり。でも諦めるのは早計です。総投資額で判断し仕入れ値で吸収する・生活直結の設備に絞る・補助金で取り戻すの3原則を、意思決定の順にまとめた保存版です。
空き家を解体したら滅失登記を自分で｜1か月以内・費用と手順
古家を買って解体、相続空き家を取り壊した後に必要な「建物滅失登記」。取り壊しから1か月以内の申請義務があり、登録免許税は非課税で自分でもできます。 期限・費用・必要書類・自分でやる手順・落とし穴を法務局の一次情報つきでまとめます。
空き家の固定資産税はいつから6倍？勧告で住宅用地特例が外れる流れ
空き家は持つだけで6倍にはならず、引き金は自治体の「勧告」。上がるのは翌年度からと時間差があります。 特定空家と管理不全空家の違い・いつから上がるか・いくら増えるか・勧告される前にやることを意思決定の順にまとめた保存版です。
老老相続で実家はどうする？元気なうちに決める判断フロー
相続する子世代も高齢化する「老老相続」。親か相続人が認知症になると実家は売れない・分けられない・残せないの三重ロックで凍結します。 自分は対象か・元気なうちにやること・誰にどう残すか・凍結時の成年後見までを意思決定の順にまとめた保存版です。
相続した「いらない土地」を手放す｜国庫帰属制度の却下条件と費用
相続した農地・山林・私道など「いらない土地」を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度。2026年7月末で申請5,863件・帰属3,008件と定着。 対象になる人・引き取ってもらえない土地・負担金などの費用・相続放棄や売却との使い分けを意思決定の順にまとめます。
相続時精算課税の110万円控除はいつから？実家の生前贈与に使う
令和6年1月から相続時精算課税でも年110万円の基礎控除が使えるように。この110万円は相続時に持ち戻し加算されず、実家や現金を親が元気なうちに子へ移す生前対策が現実的に。 暦年課税との違い・一度選ぶと戻れない落とし穴・今からやることを意思決定の順にまとめます。
住所変更登記の義務化はいつから？実家を相続した人の過料5万円対策
不動産の住所・氏名が変わったら2年以内の変更登記が義務に。令和8年（2026年）4月1日施行、怠ると5万円以下の過料。 相続で実家を得た人・引っ越しや結婚をした人が、いつまでに何をすべきかを意思決定の順にまとめます。
相続した空き家を売るなら3年以内｜3000万円控除の期限の数え方
相続した実家を売って3000万円控除を使うには「相続開始から3年目の年末」と「制度の期限（令和9年末）」の早いほうまでに売却完了が必要。 期限の起点の数え方、新耐震への拡大要望（未決定）、今月から逆算でやることリストを意思決定の順にまとめます。
事故物件の相続税は下がる｜10%評価減が使える宅地の条件
事故物件や忌み地を相続した実家の相続税評価は下げられる場合があります。国税庁No.4617「利用価値が著しく低下している宅地」なら、 利用価値が下がった部分に対応する価額の10%を控除できます。対象になる宅地・使えないケース・申告のポイントを解説します。
相続放棄の3か月はいつから？起算点と再転相続の数え方
相続放棄の期限「3か月」は亡くなった日ではなく、自分が相続人だと知った時から（民法915条）。死亡を知った日とズレることも。 放棄しないまま次の人が亡くなる再転相続（民法916条）の数え方、期限が迫った・過ぎた場合の手当てまで解説します。
空き家の倒壊で隣家に被害、損害賠償は誰が？台風前の工作物責任
遠方の相続空き家、台風でブロック塀や瓦が飛んで隣家や通行人を傷つけたら賠償は誰が払う？民法717条の工作物責任は、 管理不十分だと所有者が過失なしでも責任を負う構造です。対象になりやすい空き家・台風前にやること・保険での備えをまとめます。
空き家は解体せず売れる｜古家付き・現況渡し・買取の使い分け
築古の実家、解体200万円かける前に。更地にすると固定資産税が上がり、3000万円控除は解体か耐震改修が要件です。 解体せず売る4つの方法（古家付き土地・現況渡し・買取・空き家バンク）と、更地と手取りで比べる判断軸をまとめます。
単独相続した実家の固定資産税、兄弟に分担義務はある？誰が払う
兄が単独で相続した実家の固定資産税、弟や妹に折半義務はある？固定資産税は所有者（登記名義人）に 課税されるので、単独名義なら他の兄弟に法的な分担義務はありません。共有名義だと全員が連帯納付義務を負います。
親が施設入居で実家が空き家｜固定資産税6倍の誤解と3000万控除
親が施設に入り実家が空き家になっても、建物があれば住宅用地特例は続き、いきなり6倍にはなりません。 危ないのは放置して勧告を受けたとき。自分は対象か・売るなら3000万円控除は使えるかを意思決定の順にまとめます。
マンション高騰で戸建て投資はどっち？今が築古の買い場か総まとめ
中古マンション価格が高止まりし在庫が膨らむ一方で、少額から入れる築古戸建て投資に注目が集まっています。 区分とどっちを選ぶか・今が買い場と言える理由・始め方・費用と落とし穴まで意思決定の順に総まとめします。
空き家の防犯対策｜遠方の相続空き家を侵入盗から守る手順
空き家を狙う侵入盗・放火・不法投棄が各地で相次いでいます。狙われやすい空き家の特徴・遠方でも できる防犯の手順・費用と落とし穴・投資家の動き方まで、意思決定する順に総まとめします。
自己資金500万円で始める築古戸建て投資の始め方まとめ
自己資金500万円あれば築古戸建て投資は始められます。500万で何が買えるか・探す→買う→直す→貸すの全手順・ 費用の内訳と落とし穴・最初の1軒の失敗回避まで、初心者が意思決定する順に総まとめします。
特定空家の行政代執行とは｜費用は誰が負担・される前の対策
放置した空き家を自治体が強制解体する行政代執行が各地で相次いでいます。費用は全額所有者負担で差押えの対象に。 自分は対象か・助言から代執行までの4段階・される前にやることを投資家目線で総まとめします。
築古戸建てのリフォーム補助金2026まとめ｜窓リノベ最大100万・目的別
築古戸建てのリフォームで使える2026年度の補助金を投資家目線で目的別に整理。窓リノベ2026は上限100万円/戸、 住宅省エネ2026で3省の補助をワンストップ利用。対象・申請期限・補助金頼みの落とし穴まで総まとめします。
実家の生前対策は何をする？親が元気なうちの準備リスト
認知症になると親名義の実家は凍結し、遺言も家族信託も結べません。名義・登記の確認、遺言、 認知症対策、実家の使い道まで、親が元気なうちにやる生前対策を今月やること付きで総まとめします。
子なし夫婦の相続は誰が？配偶者に実家を全部残すには遺言が必須
子どもがいない夫婦は配偶者が全部相続できるとは限りません。親や兄弟姉妹・甥姪が相続人に 加わり、遺言がないと実家を単独取得できないことも。相続人の順位・2割加算・遺言まで解説します。
認知症の親の実家が売れない｜成年後見と家裁の許可・今できる対策
親が認知症になると親名義の実家は本人も家族も売れません。成年後見人でも居住用不動産の 売却には家裁の許可が必要（無許可は無効）。判断能力があるうちの家族信託・生前対策まで解説します。
遠方の空き家管理はどうする？放置リスクと費用相場まとめ
遠くの実家・空き家の管理を、最低限やること（通気・通水・見回り）から自分でやるか代行かの判断、 放置の終着点（税6倍・特定空き家・代執行）、貸す・売る・解体の出口まで意思決定の順に総まとめします。
築古戸建て投資の耐震リスク｜旧耐震の見極めと補助金活用
安い築古ほど旧耐震（昭和56年5月以前）。見極め・耐震診断・補強・補助金活用を意思決定の順に整理。 令和8年度の耐震改修補助金の限度額や地盤リスク、収支への織り込み方まで初心者向けに総まとめします。
実家じまいは何から始める？費用と手順、後悔しない進め方
誰も住まなくなった実家を、名義の確認・売る貸す持つの方針・片付け・売却まで意思決定の順に整理。 維持費や税リスク、費用の落とし穴まで、実家・空き家の関連記事へのハブとして総まとめします。
空き家900万戸で仕込み時？築古戸建て投資の始め方まとめ
空き家は過去最多の約900万戸・率13.8%（総務省・令和5年）。供給が増える今、探す・見極める・ 利回り・資金・客付けまで、築古戸建て投資の始め方を意思決定の順に総まとめします。
相続した賃貸不動産の申告漏れは危険｜追徴課税を防ぐ確定申告
賃貸物件を相続すると準確定申告（4か月以内）と家賃収入の確定申告という2つの申告が必要。 申告漏れで加算税・延滞税を招くケースと、追徴課税を防ぐ手続きを初心者向けに解説します。
空き家を持ち続けると税金が上がる？6倍化と空き家税の総まとめ
管理不全空き家の固定資産税6倍と、寝屋川市の全国初『空き家税』。持ち続けると税金が上がる 2つの動きを整理し、自分は対象か・いつ何をすべきかまで初心者向けにまとめます。
戸建て投資の利回りの目安はいくら？区分・アパートとの違い
区分マンション・一棟アパートとの違いを整理し、利回りを暗記でなく『買っていい価格を逆算する 判断軸』として使う考え方を初心者向けに解説します。
相続した実家が売れないどうする？負動産化を防ぐ出口5つ
売れない実家が『負動産』化する前に。価格見直し・賃貸・空き家バンク・国庫帰属・相続放棄の 5つの出口を、判断フローと比較表で初心者向けに整理します。
実家の維持費は年間いくら？持ち続けて損する人・貸す人
固定資産税・都市計画税・火災保険・管理費の内訳と試算例、放置で税金が最大6倍になる仕組み、 売る・貸す・持つの判断基準まで初心者向けに解説します。
ボロ戸建てを直さず貸す｜現状渡し・DIY可という逆転戦略
リフォームを最小化して貸すと利回りはどう変わるのか、入居者の窓口を広げる考え方、 現状渡しが向く物件・向かない物件の見極め方まで初心者向けに解説します。
築古戸建ての減価償却｜耐用年数4年で節税する仕組み
築22年超の木造戸建ては耐用年数4年で減価償却できます。計算式と具体例、 建物と土地の按分、デッドクロス、簡便法が使えなくなる注意点まで解説します。
空き家の解体費用相場｜補助金と「解体しない」という選択肢
木造で坪3〜5万円が相場の解体費用、自治体の補助金の上限額と申請の注意点、 解体すると固定資産税が最大6倍になるリスクまで初心者向けに解説します。
空き家バンクの使い方｜メリット・デメリットと失敗しない選び方
全国版空き家・空き地バンクの仕組みと実績、相場より安い物件に出会えるメリット、 個人間売買になりやすい注意点まで初心者向けに解説します。
空き家の相続放棄は危険？残る管理義務と手放す前の選択肢
相続放棄しても管理義務が残るケース（改正民法940条）、もう一つの手放し方 「相続土地国庫帰属制度」の要件と負担金の目安まで初心者向けに解説します。
空き家の相続税を80%減額｜小規模宅地等の特例と家なき子の条件
330㎡まで評価額80%減額の仕組み、別居していた相続人が使う「家なき子特例」の6要件、 売却時の3,000万円控除との違いまで初心者向けに解説します。
相続空き家の3,000万円控除｜売却時の要件と注意点
対象になる家屋の要件、売却期限、相続人が3人以上だと控除額が変わる点まで、 相続した空き家を売却するときの3,000万円特別控除を初心者向けに解説します。
築古戸建ての住宅ローン｜なぜ組めない？現金購入との違い
法定耐用年数や再建築不可などの銀行審査の壁、住宅ローン控除の築年数要件、 現金購入という発想の転換まで初心者向けに解説します。
生活保護受給者の入居受け入れ｜築古戸建て投資のメリットと注意点
住宅扶助・代理納付の仕組み、家賃保証会社の審査で気をつけたいポイント、 「仕組み」と「独自審査」の二段構えの考え方まで初心者向けに解説します。
実家の空き家を相続したらどうする？放置のリスクと3つの選択肢
放置すると固定資産税が最大6倍になりうるリスク、相続登記義務化のポイント、 売却・賃貸・専門家相談という3つの選択肢を初心者向けに解説します。
築古戸建て投資の税金・経費まとめ｜固定資産税はいくら？
毎年かかる固定資産税・都市計画税・火災保険料の目安、経費として計上できるもの・できないもの、 税理士と組むべきタイミングまで初心者向けに解説します。
事故物件（心理的瑕疵物件）投資は買っていいのか
国交省の告知義務ガイドラインの読み方、家賃を下げてターゲットを変える収益化の実例、 買う前に知っておきたいメリット・リスクを初心者向けに解説します。
再建築不可物件は買っても大丈夫？リスクと見極め方
8割の投資家が避けるからこそ安く買える理由、固定資産税が安くなる仕組み、 そして絶対に避けるべき借地権・私道トラブルの見極め方を解説します。
築古戸建ての火災保険・地震保険｜入り方と保険料の目安
地震保険が火災保険とセットでしか入れない仕組み、震度6弱以上30年以内48%というデータの読み方、 保険料をケチると起きる後悔まで初心者向けに解説します。
築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準
譲渡所得税が変わる「5年の壁」の仕組み、売るか持ち続けるかの判断基準、 売却失敗リスクへの備え方まで具体的に紹介します。
築古戸建ての客付け・入居募集のコツ｜ボロ屋でも入居は決まる
長期空室になりやすい理由、入居者の窓口を広げる戦略、家賃保証会社と独自審査による 二段構えのトラブル対策まで、実例をもとに初心者向けに紹介します。
空き家問題は投資チャンス？社会的意義と収益を両立する考え方
全国849万戸の空き家問題を切り口に、空き家活用ビジネスが社会的意義と収益を どう両立できるのか、リスクも含めて初心者向けに解説します。
少額×現金で始める戸建て投資｜属性に左右されない理由
なぜ現金購入なら年収や勤務先といった「属性」に左右されずに始められるのか、 必要な自己資金の目安や現金購入ならではの注意点まで初心者向けに解説します。
ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解か
総投資額と利回りの関係、実例にもとづくリフォーム費用感、優先順位の考え方、 隠れた欠陥という追加コストまで初心者向けに解説します。
築古戸建ての利回り計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りと実質利回りの違い、経費の内訳、資金回収期間の計算式まで、 実例をもとに数式でわかりやすく紹介します。
買ってはいけない築古戸建てチェックリスト｜プロが見るポイント
借地権・私道トラブル・接道義務・空き家期間など、契約前に必ず確認すべき 6つのチェックポイントをプロ目線で解説します。
ボロ戸建ての探し方｜格安中古物件はどこで見つかる？
ポータルサイトと未公開物件という2つのルートの違い、不動産業者に信頼される探し方のコツ、 狙い目になりやすい物件タイプまで初心者向けに解説します。
ボロ戸建て投資の失敗例7選｜築古戸建てで後悔しないための回避策
「隠れた欠陥」「再建築不可」「長期空室」など初心者が陥りがちな罠と、 実体験にもとづく回避策を、失敗パターンごとに具体的に紹介します。
空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門
全国849万戸ともいわれる空き家問題を切り口に、格安中古物件投資の考え方・価格帯・ 気をつけたいリスクまで、はじめての方向けにやさしく解説します。