「不動産投資を始めるには、年収1,000万円以上の属性と、1,000万円以上の自己資金が必要」—— そんなイメージを持っている方は少なくありません。
しかし、この"常識"は、空き家などの格安な中古戸建てを現金で購入する 「格安中古物件投資」には当てはまりません。
この記事では、なぜ現金購入なら年収や勤務先といった「属性」に左右されずに始められるのか、 サラリーマンが少額から始めた実例、必要な自己資金の目安や注意点まで、初心者向けに解説します。 格安中古物件投資そのものの基本は 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門 で解説していますので、あわせてご覧ください。
目次
「不動産投資＝高年収・大資金」という思い込み
これまで不動産業界では、「不動産投資を始めるには、少なくとも年収1,000万円以上の属性と、 1,000万円以上の自己資金が必要だ」と語られることが少なくありませんでした。
銀行から多額の融資を引き出し、新築のワンルームマンションを一棟買いする—— そんな、ごく一部の富裕層や上場企業の社員だけが参加できるゲーム。 それが世間一般の「不動産投資」に対するイメージでしょう。
しかし、こうした一般的なイメージは、格安中古物件投資には当てはまりません。 年収400万円であっても、特別な資産がなくても、戦略次第で不動産投資の一歩を踏み出せる—— それが格安中古物件投資という選択肢です。
なぜ属性に左右されないのか——現金購入という基本戦略
通常、数千万円規模の不動産投資を行う場合、銀行からの融資は必須です。 その際、銀行は購入希望者の年収や勤務先、勤続年数、自己資金の額などを厳しく審査します。
ここで、年収が基準に満たなかったり、非正規雇用であったりすると、 そもそも融資の土台にすら乗ることができません。 これが、「属性」が不動産投資の高いハードルになっている理由です。
一方、格安中古物件投資は、そもそも金融機関が融資を出しにくいような物件を、 現金で購入することが基本戦略です。現金で一括購入するため、銀行の融資審査という プロセス自体が発生しません。だからこそ、年収や勤務先といった「個人の属性」を 問われずに、投資家としての一歩を踏み出せるのです。
図解：一般的な不動産投資と格安中古物件投資（現金）の違い
少額から始められる価格帯とモデルケース
格安中古物件投資で扱う物件の価格帯は、100万円〜500万円が中心とされています。 中には10万円という価格で取引された例もあり、都心の新築マンションが数千万円〜億単位で 取引されるのとは、まったく異なる世界です。
必要な自己資金は、物件価格とリフォーム費用を合わせて、最低でも200万円程度が目安です。 数千万円規模の投資と比べれば、はるかに現実的な金額といえるでしょう。
例えば、150万円で物件を購入し、100万円のリフォーム費用をかけた場合、 総投資額は250万円です。この物件で月々38,000円の家賃収入が得られたとすると、 年間家賃収入は45.6万円、表面利回りは「45.6万円 ÷ 250万円 × 100 ＝ 18.24％」 という計算になります。より詳しい利回りの計算方法は 築古戸建ての利回り計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い で、リフォーム費用の内訳や優先順位の考え方は ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解か で詳しく解説しています。
サラリーマンが少額×現金で始めた実例
「属性に左右されない」という特徴は、本業を持つ会社員にとって特に大きな意味を持ちます。 実際に、会社員として働きながら格安中古物件投資を始めた方の実例をご紹介します。
埼玉県在住・43歳の会社員の方は、「投資なんて自分には無理だと思っていた」と 振り返りますが、200万円台で物件を購入し、初年度から表面利回り17％を達成しました。 現在は2軒目も稼働しており、会社員を続けながら将来の年金代わりとなる資産を 着実に築いています（出典：ボロリッチ公式サイト お客様の声）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年齢・職業・居住地 | 43歳・会社員（埼玉県） |
| 購入価格帯 | 200万円台 |
| 初年度の表面利回り | 17％ |
| 現在の状況 | 2軒目も稼働中 |
※上記はボロリッチ公式サイトで紹介されているお客様の声にもとづく個別の事例です。 将来の投資成果を保証するものではありません。
書籍の中でも、会社員として働きながら副業で数多くの物件を所有する投資家の存在が 紹介されています。もっとも、そこまでの規模は特別な事例であり、 誰もが同じ結果を得られるわけではない点には注意が必要です。 大切なのは、まず自分の資金で用意できる価格帯の物件から、 本業を続けながら一歩を踏み出すことです。
現金購入だからこそ気をつけたいポイント
属性を問われず少額から始められる一方で、現金購入には気をつけたい点もあります。 もっとも大きいのは、物件価格とリフォーム費用の合計を、まとまった自己資金として あらかじめ用意しておく必要があるという点です。
また、築古物件は金融機関の融資が通りにくいという事情から、ボロリッチでも ローンでの購入には対応しておらず、手持ち資金を用意できる方を対象としています。 属性に左右されない代わりに、自己資金という別の準備が必要になる、という理解が欠かせません。
現金購入なら、融資審査のステップがなく即決済に進める
加えて、価格の安さには相応のリスクも伴います。雨漏りやシロアリ被害などの 「隠れた欠陥」、再建築不可物件特有の注意点など、格安中古物件投資に共通する リスクについては ボロ戸建て投資の失敗例7選｜築古戸建てで後悔しないための回避策 や 買ってはいけない築古戸建てチェックリスト｜プロが見るポイント で詳しく解説していますので、購入前に必ず確認しておきましょう。 また、購入後の入居者募集についても不安を感じる方が多いですが、 客付けの具体的な工夫は 築古戸建ての客付け・入居募集のコツ｜ボロ屋でも入居は決まる で解説しています。
ボロリッチにおける資金の目安
ボロリッチでは、必要な資金の目安として、築古戸建てなら200万円〜300万円前後で 始める方が多いとしています。「最低200万円程度」という目安ともおおむね一致する水準です。
物件によって価格やリフォーム費用は異なるため、この金額はあくまで目安ですが、 都心の新築マンション投資などと比べれば、サラリーマンでも現実的に準備できる範囲と いえるでしょう。物件をどこで探すかについては ボロ戸建ての探し方｜格安中古物件はどこで見つかる？ で解説しています。
※資金の目安はボロリッチにおける傾向であり、将来の資金計画や投資成果を保証するものではありません。 物件ごとに個別のシミュレーションが必要です。
はじめの一歩
格安中古物件投資の世界では、現在の年収や職業に関係なく、誰でも平等に 投資家としての一歩を踏み出すチャンスがあります。特別な資産家でなくても、 年収400万円からでも、戦略次第で資産を築いていける可能性がある—— それが、少額×現金で始める戸建て投資の魅力です。
ボロリッチは、こうした格安中古物件投資の考え方を学びながら、実際の物件紹介や 購入サポートを通じて一歩を踏み出せる不動産投資コミュニティです。 本業を続けながら、無理のない資金計画で始めたいサラリーマンの方にこそ、 検討していただきたい選択肢です。
まとめ
戸建て投資は、現金購入という基本戦略によって、年収や勤務先といった「属性」に 左右されずに始められる可能性がある投資手法です。実際に会社員の方が200万円台から 始めた実例もありますが、まとまった自己資金をあらかじめ用意する必要があり、 価格の安さゆえのリスクも存在します。
格安中古物件投資の基本や利回りの考え方については 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門で、 利回りの計算方法については 築古戸建ての利回り計算方法｜表面利回りと実質利回りの違いで、 リフォーム費用の考え方については ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解かで、 物件の探し方については ボロ戸建ての探し方｜格安中古物件はどこで見つかる？で、 契約前のチェックポイントについては 買ってはいけない築古戸建てチェックリスト｜プロが見るポイントで、 客付け・入居募集のコツについては 築古戸建ての客付け・入居募集のコツ｜ボロ屋でも入居は決まるで、 売るか持ち続けるかの出口戦略については 築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準 で、それぞれ詳しく解説していますので、あわせてお読みください。