築古戸建ての火災保険・地震保険｜入り方と保険料の目安

「築古の戸建てって、火災保険にちゃんと入れるの？」「地震保険は必要？」—— 格安中古物件投資を検討し始めた方から、とてもよく聞かれる質問です。

結論から言うと、火災保険は「入るかどうか迷うもの」ではなく、 車を運転する人が自動車保険に入るのと同じ、最低限の義務だと考えるべきものです。 この記事では、火災保険と地震保険の仕組みの違い、保険料の目安、 そして保険料をケチったことで後悔した実例まで、初心者向けに解説します。

なぜ火災保険は「入るか迷うもの」ではないのか

地震、台風、集中豪雨、そして火災——自然災害の多い日本で不動産という「モノ」を所有する以上、 これらのリスクから完全に逃れることはできません。

大切に運用してきた物件が、ある日突然の災害で大きな損害を受けてしまったら。 あるいは、隣家からのもらい火で被害を受けてしまったら。 この、自分の力ではどうすることもできない不可抗力のリスクに対して、 唯一にして最大の備えとなるのが「火災保険」です。

火災保険は、その名前から「火事のときだけの保険」と誤解されがちですが、 実際には台風による屋根の損壊（風災）や、集中豪雨による床上浸水（水災）など、 幅広い自然災害をカバーしてくれる重要な保険です。これを契約しないという選択肢は、 投資家としてまずあり得ません。

再建築不可物件や自然災害への備えについては、 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門 でも触れていますので、あわせてご覧ください。

火災保険と地震保険の違い｜セットでしか入れない仕組み

ここで注意したいのが、地震保険は火災保険とは別の商品であり、 単独では加入できないという点です。地震保険に入りたい場合は、 必ず火災保険とセットで契約する必要があります。

さらに、地震による火災・損壊・埋没・流失については、 火災保険だけでは補償されないケースがほとんどです。 「火災保険に入っているから地震も大丈夫」という思い込みは、 いざというときに大きな後悔につながりかねません。

地震保険の保険料は決して安いものではなく、加入をためらう投資家も少なくありません。 しかし、次の章で見るデータを踏まえると、私個人としては地震保険にも加入し、 万が一の事態に備えておくことを推奨しています。

図解：地震と火災、本当に確率が高いのはどちら？

「火事より地震のほうが心配」と感じる方は多いかもしれませんが、 実際に発生確率のデータを比べてみると、その差は歴然としています。

年間の1戸あたりの火災発生確率は約0.016％と言われています。 一方で、地震調査研究推進本部「全国地震動予測地図」2020年版によると、 今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は、 例えば東京都庁周辺で48％と予測されています。 （出典：地震調査研究推進本部「地震動予測地図」）

※震度6弱以上の発生確率は地域によって大きく異なります。ここで紹介した数値はあくまで一例であり、 物件所在地の確率はJ-SHIS（地震ハザードステーション）などで個別に確認することをおすすめします。

この数字をどう捉えるかは、最終的には投資家それぞれの判断になります。 ただし、火災よりもはるかに高い確率で強い揺れに見舞われる可能性がある以上、 保険料の負担を「資産を守るための必要経費」と割り切る考え方は、十分に合理的だと言えるでしょう。

再建築不可・築古物件でも保険には入れるのか

「再建築不可物件やボロボロの築古戸建てでも、火災保険や地震保険に入れるのか」—— これも非常によく受ける質問です。結論として、建物としての実体があり、 人が住める状態を維持できる物件であれば、火災保険・地震保険に加入することは可能です。

「買ってすぐ大きな地震で建物が倒壊したらどうするのか」と不安に思うかもしれませんが、 私たちが扱うような築40年、50年の物件は、これまで何度も大きな地震を乗り越えて、 今そこに建ち続けているという実績を持っています。その上で必ず火災保険・地震保険に加入すれば、 万が一のことがあっても一定の保険金を受け取ることができます。

リスクをゼロにすることはできませんが、保険という仕組みによって、 許容範囲内にコントロールすることは十分に可能です。 物件購入前に確認しておきたい他のチェックポイントは、 買ってはいけない築古戸建てチェックリスト｜プロが見るポイント でまとめていますので、あわせてご覧ください。

保険料をケチると起きる後悔と、経費として考える視点

火災保険・地震保険の保険料は、毎年必ずかかる経費として、収支計画に組み込んでおく必要があります。 ここを甘く見積もってしまうと、実際に被害が起きたときに、思わぬ後悔につながります。

※上記は一般的な考え方を示すための架空のモデルケースです。実際の保険料・修繕費は物件の状態や 契約内容、被害の程度によって大きく異なります。

年間数万円の保険料を惜しんだ結果、数十万円規模の修繕費を全額自己負担することになれば、 その物件でせっかく積み上げてきた利回りが大きく崩れてしまいます。 利回り計算において、保険料がどのように経費に組み込まれるのかは、 築古戸建ての利回り計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い で詳しく解説しています。

また、リフォームにかかった費用や火災保険料などの経費は、正しく記録しておくことで、 将来の税務申告や売却時の判断にも役立ちます。固定資産税や譲渡所得税といった 「税金・経費」まわりの全体像は、 ボロ戸建て投資の失敗例7選｜築古戸建てで後悔しないための回避策 の失敗パターン7でも紹介していますので、あわせてご覧ください。

物件数が増えてくると、保険や税金まわりの管理はより複雑になります。 ある程度の規模になったら、不動産に強い税理士と顧問契約を結び、 専門的なアドバイスを受けることも検討しておくと安心です。

まとめ

築古戸建て投資における火災保険は、入るかどうか迷うものではなく、最低限の義務です。 地震保険は単独では加入できず、必ず火災保険とセットで契約する仕組みになっていること、 そして地震の発生確率は火災よりもはるかに高いというデータを踏まえると、 保険料は「資産を守るための必要経費」として、最初から収支計画に組み込んでおくことが大切です。

格安中古物件投資の基本的な考え方は 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門で、 契約前に確認すべきチェックポイントは 買ってはいけない築古戸建てチェックリスト｜プロが見るポイントで、 利回り計算の考え方は 築古戸建ての利回り計算方法｜表面利回りと実質利回りの違いで、 リフォーム費用の考え方は ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解か でも詳しく解説していますので、あわせてお読みください。