空き家は解体せず売れる｜古家付き・現況渡し・買取の使い分け

「築50年の実家、解体200万円かけても更地にした方が売れやすいと言われた」—— お盆に実家を見に行ったあと、こうした相談が2026年8月に複数の媒体で話題になり、検索が増えています。

でも、ちょっと待ってください。解体は「必ず得」ではありません。 更地にすると固定資産税が上がり、使えるはずだった控除の要件も変わります。 解体費を出さずに空き家を売る方法は、実はいくつもあります。

この記事は、相続した空き家を売るとき①なぜ安易な解体は損しやすいか → ②自分の空き家は解体せず売れるか → ③解体せず売る4つの方法 → ④費用と落とし穴 → ⑤更地と手取りでどっちか → ⑥次に読む記事の順に、意思決定する流れで整理する「まとめ記事」です。

① なぜ「とりあえず解体」は損しやすいのか

このセクションの要点は「更地にすると税金が上がり、控除の要件も絡む。解体は費用だけでなく手取り全体で判断すべき」ということです。

「更地の方が買い手がつきやすい」は一面では正しいのですが、解体には3つの見えにくいコストがあります。 これを知らずに先に壊すと、税金と控除の両方で損をしかねません。

• ①住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる：建物が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税の課税標準が最大1/6に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例が外れ、土地の固定資産税が上がります。国土交通省の資料でも、住宅用地特例が除外されると最大で従来の6倍になりうると示されています（2026年8月時点）。国土交通省「住宅用地特例と勧告」資料（PDF）を参照。
• ②解体費が先に出ていく：木造戸建ての解体費は決して安くなく、まとまった現金を先払いすることになります（金額は建物の規模・立地・残置物の量で大きく変わります）。売れる保証がないまま先に費用を負担するリスクがあります。
• ③3,000万円控除は「解体」か「耐震改修」が要件：相続空き家を売るときの譲渡所得3,000万円特別控除は、建物を耐震改修するか、解体して土地で売るのいずれかが要件です。つまり「古家付きのまま売る」と、原則この控除は使えません。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです（2026年8月時点）。国土交通省「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」を参照。

①と③は逆向きの力です。解体すれば控除は使いやすくなるが、税金は上がり費用も出る。 だからこそ「解体するかどうか」は感覚ではなく、手取り（売値−費用−税）で比べる必要があります。

※本記事は制度の一般的な考え方を整理したものです。3,000万円控除の適用可否や税額は、対象物件・耐震基準・売却時期によって変わります。必ず物件のある市区町村の窓口や、税理士・不動産会社にご確認ください。

② 自分の空き家は「解体せず売れる」か

このセクションの要点は「建物にまだ価値・使い道が残っているなら、壊さず売れる可能性が高い」ということです。

すべての空き家が解体せず売れるわけではありません。まずは自分の物件がどちらのタイプかを見極めましょう。

ポイントは、「古い＝価値ゼロ」ではないということ。築古でも直して貸せる物件は、ボロ戸建て投資家にとっては仕入れ対象です。 壊してしまえばその需要は消えます。買い手の側から見た「使い道」を残したまま売るのが、費用をかけずに手放すコツです。

なお再建築不可（接道義務を満たさない）物件は、更地にしても建物が建てられないため、解体してもかえって売りにくくなることがあります。 このタイプの見極めは再建築不可物件のリスクと見極め方｜借地権・私道に注意を確認してください。

③ 解体せずに売る4つの方法

このセクションの要点は「解体しない売り方は主に4つ。買い手と手間・スピードで使い分ける」ということです。

解体費を出さずに空き家を手放す方法を、代表的な4つに整理します。どれも「壊さず、そのまま」売るのが共通点です。

• ①古家付き土地として売る：建物を残したまま「土地＋古家」として市場に出す方法。買い手が自分の判断で使う・壊すを選べる。解体費を負担せずに済み、更地より固定資産税も安いまま売り出せる。
• ②現況渡し（現状有姿）で売る：残置物や傷みをそのままに、手を加えず引き渡す方法。掃除や修繕の手間・費用をかけずに済む。DIY志向の実需・投資家と相性が良い。
• ③不動産会社の買取：仲介で買い手を探すのではなく、業者に直接買い取ってもらう方法。価格は相場より下がりやすいが、早く・確実に・現況のまま手放せる。急ぐ人や老朽化が激しい物件向き。
• ④空き家バンクに登録する：自治体の空き家バンクに載せ、移住希望者や地元の買い手とつなぐ方法。時間はかかるが、市場に出にくい地方の空き家でも需要を拾える可能性がある。

「直さず・壊さず貸す／売る」の発想は、投資家側の買い方としても有効です。逆の立場（買って直さず貸す）は ボロ戸建てを直さず貸す｜現状渡し・DIY可という逆転戦略にまとめています。

④ 解体せず売るときの費用と落とし穴

このセクションの要点は「費用は抑えられるが、契約不適合責任・境界・残置物の3点は事前に手当てする」ということです。

解体しない売り方はコストを抑えられる反面、トラブルになりやすいポイントがあります。以下の3つは売る前に押さえましょう。

• ①契約不適合責任：引き渡し後に雨漏りやシロアリなどが見つかると、売主が修補・減額・解約の責任を負うことがあります。現況渡しでも「知っていた不具合は必ず告知」し、契約書で責任の範囲を明確にしておくことが重要です。
• ②境界が未確定：古い土地は隣地との境界があいまいなことが多く、買い手が測量を求めてくると成約が長引きます。越境した木の枝・塀があれば、売る前に整理しておくと話が進みやすくなります。
• ③残置物（家財）の扱い：現況渡しでも、大量の家財が残っていると買い手が敬遠します。買取や現況渡しなら「残置物込みで引き取ってもらえるか」を条件に含めて交渉しましょう。

解体費の相場そのものや、解体費に使える補助金を先に知っておくと「壊す・壊さない」の比較がしやすくなります。 詳しくは空き家の解体費用相場｜補助金と「解体しない」という選択肢を参照してください。

⑤ で、更地と古家付き、手取りでどっちか

このセクションの要点は「売値の差だけでなく、解体費・税・控除・成約しやすさをすべて足し引きした『手取り』で比べる」ということです。

「更地の方が高く売れる」と言われても、そこに至るまでに解体費と（売れるまでの）税負担がかかります。 判断は次の順で、感覚ではなく事実で切り分けましょう。

• ①まず建物の使い道を確認：直せば住める・貸せるなら、古家付き・現況渡しで買い手が付く可能性が高い。壊す前に投資家需要を探る。
• ②3,000万円控除を使えるかで税を試算：相続空き家で控除の対象になりそうなら、解体（または耐震改修）が要件になる。控除で減る税と解体費を天秤にかける。控除の要件は相続空き家の3,000万円控除｜売却時の要件と注意点で確認。
• ③解体後に売れ残るリスクを織り込む：更地にすると特例1/6が外れて税が上がる。売れるまで時間がかかるほど、更地の税負担は重くなる。
• ④迷ったら「壊さず出して反応を見る」：古家付きで市場に出し、買い手が「解体前提の指値」で来たら、その時点で壊すか値引きで応じるか選べる。先に壊すと後戻りできない。

なお、令和9年度の税制改正では、3,000万円控除を新耐震（昭和56年6月以降建築）の家屋にも広げる要望が国土交通省から出ています（時事通信・2026年8月25日報道）。 ただしこれはあくまで「要望」であり、まだ決定ではありません。現行の対象は旧耐震（昭和56年5月31日以前）の家屋を耐震改修または解体した場合です。制度が変わるかは今後の税制改正の動向を待つ必要があります（2026年8月時点）。

解体して更地にすると税が上がる仕組みは、放置した空き家が「勧告」で特例を外される話とも共通します。税の全体像は 空き家を持ち続けると税金が上がる？6倍化と空き家税の総まとめもあわせて読むと理解が深まります。

⑥ 次に読むべき記事

空き家は解体せずに売る方法（古家付き土地・現況渡し・買取・空き家バンク）があります。 解体費を先に負担する前に、建物の使い道・控除・税・成約しやすさを手取りで比べましょう。

• 空き家の解体費用相場｜補助金と「解体しない」という選択肢（壊す側のコスト比較）
• 相続空き家の3,000万円控除｜売却時の要件と注意点（控除と解体要件）
• 相続した実家が売れないどうする？負動産化を防ぐ出口5つ（売る出口の全体像）
• ボロ戸建てを直さず貸す｜現状渡し・DIY可という逆転戦略（買い手・貸す視点）
• 空き家を持ち続けると税金が上がる？6倍化と空き家税の総まとめ（税の落とし穴）
• 空き家投資の始め方｜格安中古物件投資入門ガイド（活用・投資の全体像）

まとめ

「築古の実家は解体して更地で売る」は、必ずしも得ではありません。 更地にすると住宅用地特例1/6が外れて固定資産税が上がり、解体費も先払いになります（2026年8月時点・出典は本文中）。

解体せず売る方法は古家付き土地・現況渡し・買取・空き家バンクの4つ。 建物にまだ使い道があるなら、壊さず出して投資家や実需の反応を見るのが安全です。先に壊すと後戻りできません。

一方、相続空き家の3,000万円控除は解体か耐震改修が要件なので、控除で減る税と解体費・税負担を「手取り」で比較して判断しましょう。 迷ったら市区町村の窓口や税理士・不動産会社に相談を。ボロリッチでも、空き家の出口の相談を受け付けています。