相続空き家の3,000万円控除｜売却時の要件と注意点

「相続した実家を売ることにしたけれど、税金がいくらかかるのか怖くて動けない」—— 前回の記事では、実家の空き家を放置するリスクと、売却・賃貸・専門家相談という 3つの選択肢を紹介しました。

今回は、その中の「売却」を選んだ方に向けて、知らないと数百万円単位で損をしかねない 国の制度、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、 通称・空き家の3,000万円控除について、要件と注意点を初心者向けに解説します。

空き家の3,000万円控除とは何か

要点：相続した空き家を売って利益（譲渡所得）が出ても、要件を満たせば最高3,000万円まで控除できる制度です。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、原則としてその利益に対して 所得税・住民税がかかります。しかし、相続した空き家を売る場合に限り、 一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。

この制度は、空き家の発生を抑制する目的で創設されたもので、平成28年（2016年） 4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です （出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。 「実家をどうするか」で悩んだ末に売却を選んだとしても、この特例を知っているかどうかで、 手元に残るお金は大きく変わってきます。

対象になる家屋の要件

要点：昭和56年5月31日以前に建てられた戸建てとその敷地が対象で、マンションなどの区分所有建物は対象外です。

この特例の対象になるのは、次のような要件を満たす家屋とその敷地です。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物が対象）
• 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）ではないこと
• 相続の開始直前まで、被相続人が一人で住んでいたこと（一定の要件を満たせば老人ホーム等への入居後も対象になる場合があります）
• 相続してから売却するまでの間、事業用・貸付用・居住用として使用していないこと

また、建物をそのまま売る場合は耐震基準を満たすようリフォームするか、 建物を取り壊して土地だけを売る必要があります。なお令和6年（2024年）1月1日 以降の売却からは、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う ケースも対象に加わり、要件がやや緩和されました （出典：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」）。

図解：適用できるかどうかの判定フロー

要件が多く複雑に感じるかもしれませんが、大きな分かれ道は「建築時期」と 「耐震基準を満たすか」の2点です。まずは図で全体の流れをつかんでおきましょう。

※このフローは制度の考え方を大まかにつかむための簡略図です。実際の適用可否は 老人ホーム入居の特例要件など細かな条件によって変わるため、必ず税務署や 税理士に個別にご確認ください。

売却期限と売却価格の要件

要点：相続開始から3年目の年末までに売ること、売却代金が1億円以下であることが必要です。

家屋の要件を満たしていても、売却のタイミングと価格に条件があります。 まず、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに 売却を完了させる必要があります。加えて、売却代金が1億円を超えないことも 要件のひとつです （出典：国税庁 No.3306）。

※制度自体の適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。相続開始からの 3年ルールとあわせて、両方の期限内に収める必要がある点に注意してください。

放置している間にこの期限を過ぎてしまうと、控除そのものが使えなくなってしまいます。 「いつか売ろう」と先送りにするほど、税制上のメリットを失うリスクが高まる点は、 実家の空き家を相続したらどうする？放置のリスクと3つの選択肢 で紹介した固定資産税の負担増加リスクと合わせて、覚えておきたいポイントです。

控除額の図解｜相続人が3人以上だと2,000万円になる

要点：控除額は最高3,000万円ですが、2024年以降の売却で相続人が3人以上いる場合は1人あたり最高2,000万円に下がります。

令和5年度税制改正により、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡からは、 相続人が3人以上いる場合の控除額に変更が加わりました。相続人が1人または2人の 場合は引き続き最高3,000万円が控除されますが、相続人が3人以上の場合は、 1人あたりの控除額が最高2,000万円に引き下げられます。

※控除額は「1人あたり」の上限であり、実際に控除できる金額は譲渡所得の金額 そのものが上限になります。また共有名義で売却する場合の按分方法など、 細かい計算は個々のケースで異なるため、税理士への確認をお勧めします。

申請の流れ｜「確認書」を市区町村から取得する

要点：物件がある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告時に添付する必要があります。

この特例は、確定申告をしなければ適用されません。申告の際には、物件が所在する 市区町村の窓口へ申請し、要件を満たしていることを証明する 「被相続人居住用家屋等確認書」を取得した上で、確定申告書に添付する必要があります。 この確認書がないと、特例を受けられない点に注意してください。

※確認書の交付申請に必要な書類や手続きの流れは自治体ごとに異なる場合があります。 売却を検討し始めた段階で、早めに市区町村の窓口へ問い合わせておくと安心です。

実家を相続した方が気をつけたいこと

要点：この特例だけを目当てに急いで売却を決めるのではなく、賃貸という選択肢と比較した上で判断することが大切です。

この特例は非常に強力ですが、あくまで「売却」を選んだ場合の税制優遇です。 立地によっては、賃貸に出して家賃収入を生む資産に変えるという選択肢のほうが、 長期的に見て有利なケースもあります。売却か賃貸かで迷う場合は、 実家の空き家を相続したらどうする？放置のリスクと3つの選択肢 で紹介した判断基準もあわせて参考にしてください。

また、相続人が複数いる場合は、控除額だけでなく遺産分割協議の内容にも 注意が必要です。売却を急ぐあまり相続人間の合意が不十分なまま話を進めると、 後々のトラブルにつながりかねません。売却によって生じる譲渡所得税の 基本的な仕組みは、 築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準 でも解説していますので、あわせてご覧ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務上の助言ではありません。 実際の適用にあたっては、必ず税理士や税務署にご確認ください。

まとめ

相続した空き家を売却する際は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円 （相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円）を控除できる特例があります。 ただし、建築時期・売却期限・売却価格など複数の要件があり、 市区町村が発行する確認書の取得も必要です。

実家の空き家をどうするかで悩んでいる方は 実家の空き家を相続したらどうする？放置のリスクと3つの選択肢で、 売るか持ち続けるかの判断基準については 築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準で、 毎年かかる税金・経費の目安については 築古戸建て投資の税金・経費まとめ｜固定資産税はいくら？で、 格安中古物件投資の基本については 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門 でも詳しく解説していますので、あわせてお読みください。