実家の空き家を相続したらどうする？放置のリスクと3つの選択肢

「親から実家を相続したものの、遠方に住んでいて管理ができない」「思い出の詰まった家を どうすればいいかわからない」——相続をきっかけに空き家を抱えることになった方から、 こうした相談は少なくありません。

実は、この「どうしていいかわからないまま放置する」という状態こそ、もっとも避けたい選択です。 放置する期間が長くなるほど、税金や管理の面で不利になっていくからです。

この記事では、実家の空き家を相続した方に向けて、放置することで起こりうるリスクと、 売却・賃貸・専門家への相談という3つの選択肢を、格安中古物件投資の考え方も交えながら 解説します。格安中古物件投資そのものの基本を先に押さえたい方は、 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門 もあわせてご覧ください。

なぜ実家の空き家は「放置」されやすいのか

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空き家数は約849万戸にのぼり、 総住宅数に占める割合は13.6％を記録しました （出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」）。 この中には、相続をきっかけに空き家になったケースが数多く含まれているとみられます。

持ち主が高齢になって施設に入居したり、亡くなられたりして、相続したものの遠方に住んでいて 管理ができず、固定資産税だけがかさんでいく——そんな「負の資産」となった実家が、 日本中に増え続けています（ボロリッチ代表・荒井良太の書籍でも紹介されている実感です）。

「いつか手をつけよう」と先送りにしてしまう気持ちは、決して珍しいものではありません。 しかし空き家は、放置している間ずっと「現状維持」というわけではなく、 時間の経過とともに状況が静かに悪化していく資産だという点を、まず理解しておく必要があります。

放置すると何が起こる？知っておきたい3つのリスク

実家の空き家を放置し続けると、代表的には次の3つのリスクが現実のものになっていきます。

リスク1：固定資産税が最大6倍になる可能性

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があり、200㎡以下の部分は 固定資産税の課税標準が本来の6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されています。

しかし、適切に管理されていない空き家が「特定空家等」や「管理不全空家等」として 市区町村から勧告を受けると、この軽減措置が解除されます。その結果、固定資産税の負担が 実質的に最大6倍程度まで増える可能性があるのです （出典：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」）。

※固定資産税の実際の増加幅は、土地の面積や自治体の運用によって異なります。詳細は各市区町村の 税務窓口にご確認ください。

リスク2：老朽化・倒壊・近隣トラブルという管理リスク

人が住まなくなった家は、換気や通水が行われないことで急速に傷みが進みます。屋根や外壁の破損、 庭木の越境、害虫の発生など、近隣トラブルに発展するケースも珍しくありません。 台風や地震で倒壊すれば、通行人や隣家に被害を与えてしまい、所有者としての責任を 問われる可能性もあります。

リスク3：相続登記の放置は10万円以下の過料の対象に

2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続によって不動産の所有権を 取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請が義務化されました。正当な理由なく 怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります （出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）。 施行日より前に発生した相続についても、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。

※相続登記義務化の詳細な要件・例外（相続人申告登記など）は個々の状況によって異なります。 実際の手続きは司法書士など専門家にご確認ください。

空き家をどうするか、3つの選択肢

では、実家の空き家をどうすればよいのか。主な選択肢は次の3つです。

選択肢1：売却して手放す

管理の手間や税負担から解放される、もっともシンプルな選択肢です。ただし、老朽化した空き家は 買い手がつきにくく、更地にしてから売る場合は解体費用がかかる点に注意が必要です。 所有期間が5年を超えているかどうかで、売却益にかかる譲渡所得税の税率が大きく変わる点も 押さえておきましょう。売るか持ち続けるかの判断基準は、 築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準 で詳しく解説しています。

選択肢2：賃貸に出す（格安中古物件投資の発想）

相続した実家は、すでに土地・建物を保有している状態からスタートできるため、 物件を新たに購入する場合に比べて初期費用を抑えやすいという特徴があります。 現金で購入する場合と同じように、金融機関の融資審査を経ずに賃貸経営を始められる という考え方は、 少額×現金で始める戸建て投資｜属性に左右されない理由 で解説している内容にも通じます。

一方で、賃貸に出すには必要最小限のリフォームや、入居者を見つけるための客付けの工夫が 欠かせません。リフォームの優先順位については ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解か で、入居募集のコツについては 築古戸建ての客付け・入居募集のコツ｜ボロ屋でも入居は決まる で詳しく解説しています。想定される利回りの計算方法は 築古戸建ての利回り計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い をご覧ください。

選択肢3：空き家バンクや自治体・専門家に相談する

「売る」か「貸す」かをすぐに判断できない場合は、自治体が運営する空き家バンクへの登録や、 不動産会社・税理士・司法書士といった専門家への相談も選択肢です。相続人が複数いる場合は、 まず遺産分割協議を整理する必要があるため、早めに専門家へ相談しておくと安心です。

判断基準：売る・貸す・相談する、をどう選ぶか

3つの選択肢のうち、どれを選ぶべきかは、次のような軸で整理すると考えやすくなります。

• 遠方に住んでいて今後も管理する時間が取れない場合は、売却を軸に検討するのが現実的です。
• 立地的に入居需要が見込め、リフォーム費用を用意できる場合は、賃貸という選択肢も検討に値します。
• 相続人が複数いる、あるいはまだ気持ちの整理がついていない場合は、結論を急がず専門家に相談しながら検討を進めましょう。

※上記はあくまで一般的な判断の目安であり、実際の状況は物件・相続関係によって大きく異なります。 個別の判断は専門家にご相談ください。

「実家」だからこそ気をつけたいこと

ここまで紹介した内容は、投資用に新たに物件を仕入れる場合と共通する部分も多くありますが、 相続した実家ならではの注意点もあります。

• 相続人が複数いる場合は、売却・賃貸のどちらを選ぶにしても、事前に遺産分割協議で 足並みをそろえておく必要があります。認識がずれたまま話を進めると、後々のトラブルに つながりかねません。
• 思い出の詰まった家を「手放す」ことに心理的な抵抗を感じるのも自然なことです。 一方で、放置期間が長引くほど資産価値は下がり、税負担は増えていきます。 感情の整理と経済的な判断を、切り分けて考える視点も大切です。
• 相続登記や税務の手続きは複雑で、個々の事情によって最適な進め方が異なります。 判断に迷う場合は、税理士や司法書士など専門家に相談することをお勧めします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法務・税務上の助言ではありません。 実際の手続きにあたっては、必ず専門家にご確認ください。

まとめ

実家の空き家は、「放置」している間も固定資産税や管理の負担が静かに積み上がっていく資産です。 まずは、売却・賃貸・専門家への相談という3つの選択肢を比較し、ご自身の状況に合った一歩を 早めに踏み出すことが、リスクを「想定内」に変える近道になります。

格安中古物件投資の基本については 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門で、 売るか持ち続けるかの出口戦略については 築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準で、 毎年かかる固定資産税や経費の目安については 築古戸建て投資の税金・経費まとめ｜固定資産税はいくら？で、 賃貸に出す場合のリフォーム費用の考え方については ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解か でも詳しく解説していますので、あわせてお読みください。