実家の生前対策は何をする？親が元気なうちの準備リスト

お盆で実家に帰ると、親の老いを感じて「そろそろ実家をどうするか、話しておかないと」と思う方は多いはずです。 2026年の夏も、Yahoo!ニュース等で「実家の生前対策」「親が元気なうちにやること」といった記事が数多く出ています（2026年8月時点）。

ですが、実家の生前対策はやることが多く、順番を間違えると空回りします。 いきなり「遺言を書いて」と切り出しても、親は身構えるだけ。まず「なぜ今なのか」を共有し、足元の確認から順に進めるのが正解です。

この記事は、実家の生前対策を ①なぜ元気なうちか → ②自分の家は対象か → ③何をするか（4つの柱）→ ④今月やること → ⑤実家がボロ戸建て・空き家なら という意思決定の順に整理した「まとめ（ハブ）」です。詳しいテーマはボロリッチの各記事へつなぎ、次の一手まで迷わず進めるようにしました。

① なぜ「元気なうち」か：認知症になると実家が凍結する

このセクションの要点は「親が判断能力を失うと、親名義の実家は本人も家族も動かせなくなる。だから“元気なうち”しか打てない手がある」ということです。

生前対策と聞くと「亡くなった後のための準備」と思われがちですが、本当の落とし穴はその手前にあります。 それが親の認知症です。親が認知症などで判断能力を失うと、親名義の実家は売ることも貸すことも、大規模なリフォームもできなくなります。 これを俗に「資産の凍結」と呼びます。

いったん凍結すると、家庭裁判所で成年後見人を選ぶしか動かす道がなくなります。 しかも成年後見人がついても、本人が住んでいた居住用不動産を売るには、家庭裁判所の許可が別途必要です （出典：裁判所「成年後見人が本人の居住用不動産を処分するには」・2026年8月時点）。 許可なく売れば、その売買は無効になり得ます。

つまり「遺言」も「家族信託」も、親に判断能力がある“今”しか結べない契約だということです。 認知症で実家が動かせなくなる具体的な仕組みと、そうなった後の対処は 認知症の親の実家が売れない｜成年後見と家裁の許可・今できる対策 に詳しくまとめています。生前対策を「まだ先でいい」と後回しにする一番の危険が、ここにあります。

② 自分の家は対象か：生前対策が要る3つのサイン

このセクションの要点は「次の3つのどれかに当てはまれば、実家の生前対策は“やったほうがいい”ではなく“急いだほうがいい”話になる」ということです。

すべての家庭に大がかりな対策が必要なわけではありません。まずは、自分の実家が次のどれに当てはまるかを見てください。 1つでも当てはまれば、動き出す価値があります。

とくに見落とされがちなのが2つ目の「空き家予備軍」です。 親がまだ住んでいても、施設入居や入院をきっかけに、実家は一気に空き家へ変わります。 維持費が年間どれくらいかかるのかは 実家の維持費は年間いくら？持ち続けて損する人・貸す人 に試算例つきでまとめました。

3つ目の「相続人が複雑」に心当たりがある方は、 子なし夫婦の相続は誰が？配偶者に実家を全部残すには遺言が必須 もあわせて確認してください。子どもがいない夫婦などは、遺言がないと想定外の親族が実家の相続に加わることがあります。

③ 何をするか：生前対策の4つの柱

このセクションの要点は「実家の生前対策は、①名義と登記の確認 → ②実家の使い道を決める → ③遺言 → ④認知症対策、の4つに集約できる」ということです。

あれもこれもと考えると動けなくなります。実家の生前対策は、次の4つの柱に絞って順に進めれば十分です。

柱1：名義と登記を確認する（すべての起点）

最初にやるべきは、実家が誰の名義になっているかの確認です。 親名義だと思っていたら、実は亡くなった祖父名義のまま——という「名義の放置」は珍しくありません。 名義が曖昧だと、売る・貸す・遺言に書くといった次の一手がすべて止まります。

とくに注意したいのが、2024年4月から相続登記が義務化された点です。 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になり得ます （出典：法務省「相続登記の申請義務化について」・2026年8月時点）。 過去の相続で登記が済んでいない実家があれば、生前対策の前にまずこれを片づけます。

柱2：実家の「使い道」を家族で決める

次に、実家を最終的にどうするかの方針を、親が元気なうちに家族で共有しておきます。 選択肢は大きく「住む・貸す・売る・持ち続ける」の4つ。ここが決まっていないと、相続後に子ども世代がゼロから重い決断を迫られます。

「売るしかない」と思い込む前に、直して貸せば毎月家賃を生む資産に変わるという道もあります。 判断に迷う方は、実家じまいの全体像を 実家じまいは何から始める？費用と手順、後悔しない進め方 で、活かす（貸す・投資する）方向は 実家の空き家を相続したら？放置のリスクと3つの選択肢 で確認してください。

柱3：遺言を書く（もめない相続の決め手）

実家のように現金で割り切れない財産があるほど、遺言の効果は大きくなります。 「実家は配偶者に」「この土地は長男に」と書いておけば、遺産分割協議でもめる余地が減ります。 遺言は自分で書く自筆証書遺言でも有効ですが、形式不備や紛失のリスクを避けるなら、公証役場で作る公正証書遺言が安心です。

とくに子どものいない夫婦は、遺言がないと配偶者が実家を単独で相続できないことがあります。 その仕組みと対策は 子なし夫婦の相続は誰が？配偶者に実家を全部残すには遺言が必須 に整理しました。

柱4：認知症対策（家族信託・任意後見）

遺言は「亡くなった後」に効く対策です。これに対し、「生きているうちに認知症になったら」に備えるのが家族信託や任意後見です。 家族信託を使えば、親が元気なうちに実家の管理・処分を託せる子どもを決めておけ、認知症になっても実家を売る・貸すといった判断を続けられます。

家族信託・任意後見はいずれも親に判断能力があるうちにしか契約できません。 「柱3の遺言」と「柱4の認知症対策」はセットで考えるのが理想です。制度の使い分けは 認知症の親の実家が売れない｜成年後見と家裁の許可・今できる対策 で詳しく解説しています。

※遺言・家族信託・任意後見は、家庭ごとの事情で最適な組み合わせが変わり、作成には法律・税務の知識が必要です。 本記事は制度の全体像を示すもので、実際の契約は必ず司法書士・弁護士・税理士など専門家に相談のうえ進めてください。

④ 今月やること（チェックリスト）

このセクションの要点は「いきなり遺言や信託を決めなくていい。まず“今すぐできる小さな確認”を今月中に済ませる」ことです。

大きな契約は専門家と進めるとして、その前に家族だけでできる確認があります。次の4つを今月中に片づけましょう。

• 実家の名義・登記を確認する：登記簿（登記事項証明書）で今の名義人をチェック。過去の相続で未登記なら、まずそこを片づける。
• 実家の使い道を家族で話す：住む・貸す・売る・持ち続けるのどれを軸にするか、親の希望を聞いておく。
• 遺言の有無を確認する：まだなら、誰に何を残すかを親と話し合う。相続人が複雑な家庭ほど優先度は高い。
• 認知症対策の要否を見極める：親が高齢なら、家族信託・任意後見を専門家に相談する準備を始める。

この記事で覚えて帰ってほしいのは一つだけ。 「実家の生前対策は、親が元気で判断できる“今”しか打てない手がある。だから、まず名義の確認から今月動く」ということです。

⑤ 実家がボロ戸建て・空き家になっている場合

このセクションの要点は「持て余す古い実家でも、直して貸せば“毎月家賃を生む資産”に変えられる。売る一択で考えないこと」です。

生前対策を進めるなかで、多くの人が突き当たるのが「そもそもこの古い実家、誰も使わない」という現実です。 分割の話し合いが長引くほど、人が住まない家は驚くほど早く傷み、固定資産税や管理の負担だけが積み上がります。

ここで知っておきたいのは、築古のボロ戸建てでも、直して貸せば毎月家賃を生む資産に変わるということです。 「売るしかない」と思い込む前に、貸す・活かすという選択肢も比べてみてください。 空き家を資産に変える全体像は 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門、 相続後に売れずに詰まる典型例と出口は 相続した実家が売れないどうする？負動産化を防ぐ出口5つ にまとめています。

なお、最終的に売却を選ぶ場合も、要件を満たせば譲渡益から最高3,000万円を控除できる特例（適用期限は令和9年12月末までの譲渡）があります。 詳しくは 相続空き家の3,000万円控除｜売却時の要件と注意点 で解説しています。手放す前に立ち止まりたい点は 空き家の相続放棄は危険？残る管理義務と手放す前の選択肢 もあわせてご覧ください。

次に読むべき記事

実家の生前対策は「①名義を整える → ②使い道と遺言を決める → ③認知症・売却に備える」の順に進めると迷いません。 近い状況の記事から読んでみてください。

• 認知症の親の実家が売れない｜成年後見と家裁の許可・今できる対策（認知症対策）
• 子なし夫婦の相続は誰が？配偶者に実家を全部残すには遺言が必須（遺言）
• 実家じまいは何から始める？費用と手順、後悔しない進め方（使い道を決める）
• 実家の維持費は年間いくら？持ち続けて損する人・貸す人（維持費）
• 実家の空き家を相続したら？放置のリスクと3つの選択肢（全体像）
• 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門（活かす）

まとめ

実家の生前対策は、親が元気で判断できる“今”しか打てない手があるのが最大のポイントです。 認知症になると親名義の実家は凍結し、遺言も家族信託も結べなくなります。

進める順番は、①名義・登記の確認 → ②実家の使い道 → ③遺言 → ④認知症対策の4つ。 まずは今月、実家の名義と登記を確認するところから始めましょう。 そして持て余す古い実家も、直して貸せば家賃を生む資産に変えられます。 「うちはまだ大丈夫」で止まらず、動ける“今”のうちに一歩を、とボロリッチはお伝えしています。