「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」とよく聞きます。では自分の実家は、具体的にいくら増えるのか——ここが一番知りたいのに、答えが載っている記事はなかなかありません。
結論から言うと、増える金額は手元の課税明細書に書いてある「土地の評価額」から自分で試算できます。しかも、多くの人が思うほど「きれいに6倍」にはなりません。
この記事では、評価額を見る → 特例が効いているときの税額 → 外れたときの税額 → 差額の4ステップで、空き家の固定資産税がいつから・いくら上がるかを計算します。数字は総務省の一次情報にもとづきます。
目次
結論：実額はこう出す（3行）
このセクションの要点：増える税額は「評価額 × 税率」の引き算で出せます。倍率より“いくら増えるか”で判断しましょう。
先に結論を3点でまとめます。
- 元ネタは課税明細書：土地の固定資産税評価額さえ分かれば、増える金額は電卓で出せる
- 計算式：特例が外れた後の税額 −（いまの）特例適用時の税額 ＝ 増える額。税率は固定資産税が標準1.4%
- 倍率は約4倍が目安：小規模住宅用地は理論上6倍だが、外れた土地の課税標準には評価額の約70%という上限があり、実際の増加は約4倍前後に収まることが多い
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務・法務判断ではありません。税率は自治体により異なる場合があり、負担調整措置で実際の税額は前後します。正確な金額は物件所在地の市区町村や税理士にご確認ください。
なぜ「6倍」と言われるのか
このセクションの要点：「6倍」の正体は住宅用地特例。効いている土地の課税標準が1/6だから、外れると元に戻って“最大6倍”に見えるだけです。
住宅が建つ土地（住宅用地）は、固定資産税のもとになる課税標準額を大きく引き下げる特例が使えます。これが住宅用地特例です。 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準が評価額の6分の1まで下がります （出典：総務省 固定資産税の概要（住宅用地に対する課税標準の特例）・2026年9月時点）。
つまり、いまの安い税額は「6分の1に軽くされた後の金額」です。勧告や解体でこの特例が外れると軽減前に戻るため、「6倍になった」ように見える——これが正体です。 特例そのものの仕組みや、外れる4つのパターンは 住宅用地特例とは｜空き家で外れると固定資産税がいつ・いくら上がる で詳しく解説しています。この記事は、そこから一歩進んで「で、うちは結局いくら増えるのか」を数字で出します。
実額の出し方4ステップ
このセクションの要点：必要なのは課税明細書に載っている「土地の評価額」1つ。あとは掛け算と引き算だけです。
毎年春に届く納税通知書・課税明細書を用意してください。次の4ステップで増える金額を出します。
図解：増える税額を出す4ステップ
- ①評価額を確認：課税明細書の「土地」の「価格（評価額）」欄を見る。※「課税標準額」ではなく、その左にある「価格」が評価額です
- ②特例ありの税額：小規模住宅用地なら評価額 × 1/6 × 1.4%。これが今払っている土地の固定資産税の目安
- ③特例なしの税額：外れると非住宅用地扱いになり、課税標準は評価額の約70%が上限。評価額 × 70% × 1.4%で概算する
- ④差額：③ −②が、特例が外れて増える年額の目安
ポイントは③で「評価額そのまま × 1.4%」にしないことです。特例が外れた土地（商業地等）の課税標準には評価額の約70%という上限（負担調整措置）があるため、いきなり満額では課税されません。だから倍率は6倍ではなく、次のとおり約4倍で計算するのが現実的です。
評価額別シミュレーション（小規模住宅用地）
このセクションの要点：200㎡以下の土地を例に、評価額ごとの「いま」と「外れた後」を並べました。自分の評価額に近い行を見てください。
土地が200㎡以下の小規模住宅用地で、税率を標準の1.4%と仮定した場合の概算です。
| 土地の評価額 | 特例あり （評価額×1/6×1.4%） |
特例なし （評価額×70%×1.4%） |
増える年額 |
|---|---|---|---|
| 600万円 | 約1.4万円 | 約5.9万円 | 約＋4.5万円 |
| 1,200万円 | 約2.8万円 | 約11.8万円 | 約＋9.0万円 |
| 1,800万円 | 約4.2万円 | 約17.6万円 | 約＋13.4万円 |
いずれの行も、倍率は約4.2倍で共通です（70% ÷ 1/6 ≒ 4.2）。「6倍」ではなく約4倍が現実的な目安だと分かります。 それでも評価額1,200万円なら年9万円前後、放置している間ずっと上乗せされ続けるインパクトは小さくありません。
※上表は仕組みを理解するための概算です。実際には前年度からの負担調整措置で数年かけて段階的に上がることが多く、初年度は表より低くなる場合があります。正確な金額は課税明細書と市区町村でご確認ください。
200㎡超・都市計画税も忘れない
このセクションの要点：土地が広いと軽減が薄まり、市街化区域なら都市計画税の分も上乗せ。負担増は固定資産税だけではありません。
土地が200㎡を超える部分は「一般住宅用地」として、固定資産税の課税標準が3分の1になります（200㎡までの部分は6分の1のまま）。 軽減が1/6より薄いぶん、外れたときの倍率は最大約2倍にとどまりますが、もともとの税額が大きいので増える金額（円）はむしろ大きくなりがちです。
さらに、市街化区域にある土地には都市計画税（制限税率0.3%）もかかります。都市計画税にも住宅用地特例があり、外れると同じように上がります。
| 区分 | 固定資産税の特例 | 都市計画税の特例 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 6分の1 | 3分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 3分の1 | 3分の2 |
表は特例が効いているときの課税標準の割合です（出典：総務省 固定資産税の概要・2026年9月時点）。 たとえば評価額1,200万円・小規模住宅用地なら、都市計画税は特例時が1,200万×1/3×0.3%＝約1.2万円、外れると1,200万×70%×0.3%＝約2.5万円で年1.3万円ほど上乗せ。 固定資産税の増分（約9万円）と合わせて年10万円超の負担増になる計算です。
「6倍ちょうど」にならない理由
このセクションの要点：ネットの「6倍」は理論上の最大値。実際は上限と負担調整でならされ、初年度から満額にはなりません。
「6倍」を鵜呑みにすると、必要以上に慌てて解体を急ぐなどの判断ミスにつながります。実額が6倍にならない理由は主に3つです。
- 課税標準に約70%の上限：特例が外れた土地（商業地等）は、課税標準が評価額の約70%まで。だから最大でも「6分の1→70%」で約4.2倍が上限
- 負担調整で段階的：前年度の税額から急に跳ね上がらないよう負担調整措置があり、数年かけて上がることが多い。初年度は表の額より低いことも
- 建物の税は別・変わらない：6倍・4倍の話は土地の固定資産税。建物にかかる分は特例の対象外で、そもそも変わりません
逆に、「税が上がるのが嫌だから」と安易に解体するとかえって損することもあります。更地にすると住宅用地特例が完全に使えなくなるためで、その判断基準は 空き家を解体すると固定資産税は上がる？更地6倍の誤解と損しない判断 にまとめました。
いつから上がる？賦課期日1月1日
このセクションの要点：固定資産税は毎年1月1日の状態で決まる税。外れる原因が生じても、上がるのは翌年度からです。
固定資産税には「賦課期日」があり、毎年1月1日時点の状態でその年度の税額が決まります （出典：総務省 固定資産税の概要・2026年9月時点）。
だから、年の途中で勧告や解体など特例が外れる原因が生じても、その年度はすぐには上がりません。次の1月1日をまたいで、翌年度分から反映されます。 裏を返せば、次の1月1日までに状態を改善すれば特例を維持できる余地があるということです。「いつから」の詳しい流れは 特定空家は誰が決める？管理不全空き家の認定主体と手続き と 空き家の固定資産税はいつから6倍？勧告で住宅用地特例が外れる流れ で確認してください。
今月やること・確認先
このセクションの要点：まず自分の評価額で試算し、増える額を“円”でつかむ。そのうえで放置か活用かを比べます。
- まず試算：課税明細書の土地の評価額を上の式に当てはめ、増える年額を出す。倍率ではなく“円”で把握する
- 放置コストと比べる：増える税額が年数万〜十数万なら、直して貸せば十分に回収できる水準のことも多い。「持ち続けて払う」以外の選択肢と並べて考える
- 解体は試算してから：更地にすると特例が完全に外れる。解体費＋税増加と、古家付きで売る・貸す案を必ず比較する
- 払い過ぎもチェック：逆に本来使える特例が適用漏れで高く課税されていないか、課税明細で確認する
- 迷ったら：正確な税額と適用は物件所在地の市区町村（資産税課）で確認するのが確実
「税を払い続けるより、直して家賃を生ませたい」なら、格安の築古を収益物件に変える基本を 空き家投資の始め方｜格安中古物件投資入門ガイド で解説しています。上がる固定資産税も、入ってくる家賃があれば「経費」として受け止められるようになります。
※制度の運用や税率・負担調整は自治体・年度により異なります。適用の可否や具体的な税額は、必ず総務省の固定資産税の概要や物件所在地の市区町村でご確認ください。
次に読むべき記事
このセクションの要点：「特例の仕組み → 外れる引き金 → 実額 → 払い過ぎ確認 → 活用」の順で読むと、空き家の税の地図が一枚にまとまります。
- 特例の仕組み全体：住宅用地特例とは｜空き家で外れると固定資産税がいつ・いくら上がる
- 誰が判断するか：特定空家は誰が決める？管理不全空き家の認定主体と手続き
- 解体で上がる誤解：空き家を解体すると固定資産税は上がる？更地6倍の誤解と損しない判断
- 払い過ぎ・適用漏れ：固定資産税は払い過ぎていないか｜過大徴収の見抜き方と還付5年
まとめ
空き家の固定資産税が「いくら上がるか」は、課税明細書の土地の評価額さえ分かれば自分で試算できます。 式は「評価額×70%×1.4%」−「評価額×1/6×1.4%」。倍率は6倍ではなく約4倍が現実的な目安です。
大事なのは、倍率でおびえるのではなく「年いくら増えるか」を円でつかむこと。評価額1,200万円なら固定資産税と都市計画税で年10万円前後——この数字を握ってはじめて、放置・解体・活用を冷静に比べられます （出典：総務省 固定資産税の概要・2026年9月時点）。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務上の助言ではありません。 税額の計算や適用の可否は、必ず物件所在地の市区町村や税理士・司法書士など専門家にご確認ください。