空き家の相続税を80%減額｜小規模宅地等の特例と家なき子の条件

「実家を相続したけれど、誰も住んでいない空き家のままだと相続税が高くなるのでは」—— これまでの記事では、実家を放置するリスクや、売却時の3,000万円控除を紹介してきました。

今回はさらに前の段階、つまり「相続税そのものを計算するとき」に使える制度、 小規模宅地等の特例について解説します。同居していなかった相続人でも使える 「家なき子特例」の条件まで、初心者向けにやさしく整理します。

「空き家＝相続税で損」は誤解かもしれない

要点：実家を空き家のまま持っていても、要件を満たせば相続税評価額を大きく下げられる制度があります。

「実家を相続したものの、遠方に住んでいて住む予定もない。誰も住んでいない土地だから、 相続税の優遇は何も使えないだろう」——このように考えて、諦めている方は少なくありません。

しかし実際には、被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた自宅の土地であれば、 相続人が別居していても、一定の要件を満たすことで相続税評価額を80%も下げられる 「小規模宅地等の特例」を使える可能性があります。まずはこの制度の基本から見ていきましょう。

小規模宅地等の特例とは｜330㎡まで80%減額の仕組み

要点：被相続人が住んでいた宅地は、330㎡までの部分について評価額が80%減額されます。

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）とは、被相続人が住んでいた自宅の土地について、 330㎡までの部分に限り、相続税を計算するときの評価額を80%減額できる制度です （出典：国税庁 No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の評価額を軽減する特例」）。

※特例の対象は「土地（宅地等）」の評価額であり、建物の評価額には適用されません。 また賃貸用に貸し出している土地は区分が異なり、減額割合も変わります。

図解：誰が特例を使えるかの判定フロー

この特例を使えるかどうかは、相続人が被相続人とどういう関係だったかによって、 満たすべき要件が大きく変わります。まずは全体の分かれ道を確認しましょう。

別居していた相続人が使う「家なき子特例」の要件

要点：被相続人と別居していても、次の6つをすべて満たせば「家なき子特例」として特例を使えます。

「実家を出て、賃貸暮らしをしている自分には関係ない話」と思うかもしれませんが、 むしろこの「家なき子特例」こそ、実家を離れて暮らす多くの相続人に関わる制度です。

• 相続開始時に日本国籍を有していること（一定の場合を除く）
• 被相続人に配偶者がいないこと
• 相続開始の直前、被相続人と同居していた法定相続人がいないこと
• 相続開始前3年以内に、自分または配偶者などが所有する家に住んでいないこと
• 相続開始時に、自分が過去に所有していた家屋に住んでいないこと
• その宅地等を、相続税の申告期限まで保有し続けること

※平成30年度の税制改正により要件が厳格化されており、「持ち家がある親族に自宅を 名義だけ移して要件を回避する」ようなケースは対象外になっています。 該当するかどうかの判断は必ず税理士に確認してください。

実家が空き家のままでも使える？同居親族との違い

要点：家なき子特例には「保有継続要件」しかなく、「居住継続要件」はありません。

ここが、この記事でいちばんお伝えしたいポイントです。同居していた親族がこの特例を 使うには、申告期限まで「その家に住み続けること」と「土地を持ち続けること」の 両方が必要です。

一方、別居していた家なき子が使う場合は、「土地を相続税の申告期限まで持ち続けること」 だけが条件で、建物に住み続ける必要はありません。つまり、実家を相続後に 空き家のまま管理していても、他の要件を満たしていれば特例の対象になり得るのです。

とはいえ、空き家のまま何年も放置してよいという意味ではありません。 管理不全のまま放置すると固定資産税が上がるリスクもあるため、 実家の空き家を相続したらどうする？放置のリスクと3つの選択肢 で紹介した考え方とあわせて、早めに方針を決めることをおすすめします。

相続税の特例と3,000万円控除は何が違う？

要点：小規模宅地等の特例は「相続税」、3,000万円控除は「売却時の譲渡所得税」と、かかる税金も判定のタイミングも別物です。

「相続空き家の3,000万円控除」と混同されがちですが、この2つはまったく別の制度です。 違いを理解しておかないと、片方の要件だけ確認して安心してしまう危険があります。

• かかる税金：小規模宅地等の特例は相続税、3,000万円控除は譲渡所得税（所得税・住民税）
• 使うタイミング：小規模宅地等の特例は相続税の申告時、3,000万円控除は物件を売却した年の確定申告時
• 期限：小規模宅地等の特例は相続税の申告期限（10ヶ月）まで土地を保有、3,000万円控除は相続開始から3年目の年末までに売却

理論上は、相続税の申告期限まで土地を保有して小規模宅地等の特例を使い、 その後に耐震基準を満たす形で売却して3,000万円控除も使う、という順序であれば 両方を活用できる可能性があります。ただし判定は個々の事情で大きく変わるため、 必ず税理士に確認してください。3,000万円控除の詳しい要件は 相続空き家の3,000万円控除｜売却時の要件と注意点 で解説しています。

申告期限までにやるべきこと

要点：相続税の申告・納税期限は「相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」で、遺産分割が終わっていないと原則この特例は使えません。

小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告期限までに遺産分割協議を終え、 誰がその土地を相続するかを確定させておく必要があります （出典：国税庁 No.4205「相続税の申告と納税」）。

※遺産分割が期限までにまとまらない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を 提出することで、分割確定後に更正の請求を行い、特例の適用を受けられる可能性が あります。手続きが複雑なため、早い段階で税理士に相談することをおすすめします。

毎年の固定資産税や実家を売却するかどうかの判断基準は、 築古戸建ての出口戦略｜売るか持ち続けるかの判断基準 でも解説していますので、あわせてご覧ください。

まとめ

実家が空き家であっても、被相続人が一人で住んでいた土地であれば、 小規模宅地等の特例により330㎡まで評価額を80%減額できる可能性があります。 別居していた相続人でも「家なき子特例」の6要件を満たせば対象になり、 建物に住み続ける必要はありません。

一方で、相続税の申告期限（10ヶ月）までに遺産分割を終える必要があり、 売却時の3,000万円控除とは別の制度である点にも注意が必要です。 実家をどうするか迷っている方は 実家の空き家を相続したらどうする？放置のリスクと3つの選択肢、 売却を検討している方は 相続空き家の3,000万円控除｜売却時の要件と注意点、 格安中古物件投資の基本については 空き家問題を「資産」に変える。格安中古物件投資入門 もあわせてお読みください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務上の助言ではありません。 実際の適用にあたっては、必ず税理士や税務署にご確認ください。