雑草が伸びた築古の空き家。特定空家・管理不全空家に認定されるかどうかは市町村が判断する

「うちの実家、そのうち特定空家に認定されるって本当？」——空き家を持つ人が最初に不安になるのが、この「認定」という言葉です。

でも、いちばん大事な問いは「誰が、どうやって決めるのか」です。ここを知らないまま「6倍になる」という結論だけが独り歩きすると、 いつ・何をすれば防げるのかが見えなくなります。

この記事は、特定空家・管理不全空家は誰が決めるのかを、 認定する人 → 手続きの流れ → 2つの区分の違い → 認定されると税はどうなるか → される前にやることの順に、 国土交通省の一次情報つきで初心者向けに整理します。

目次

  1. 結論：認定は「市町村長」が決める
  2. 誰が決めるのか（判断主体）
  3. どんな手続きで決まるか（4段階）
  4. 特定空家と管理不全空家の違い
  5. 認定されると税はどうなる？
  6. される前にやること・確認先
  7. 次に読むべき記事

結論：認定は「市町村長」が決める

このセクションの要点：認定するのは国ではなく、物件がある市区町村。しかも段階を踏むので、途中で直せば止められます。

先に結論を3点でまとめます。

※本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務・法務判断ではありません。認定の可否や手続きは、物件所在地の市区町村や専門家にご確認ください。

誰が決めるのか（判断主体）

このセクションの要点：判断するのは市町村長。国交省はルール（ガイドライン）を示すだけで、個別の認定はしません。

特定空家・管理不全空家に該当するかを判断し、措置を進めるのは、その空き家がある市町村の長（市区町村長）です。 根拠は空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）で、認定や措置の実務はすべて自治体が担います （出典：国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報・2026年9月時点）。

よくある誤解を先に正しておきます。

多くの自治体では、判断の公平性を保つため、建築・法律・不動産などの専門家からなる審議会・協議会の意見を踏まえて決めています。 「担当者の気分で決まる」ものではなく、基準にそって組織的に判断されると理解しておくと安心です。

なお、市町村は所有者を突き止めるために、固定資産税の課税情報などを内部で活用できると法律（空家法第10条）で定められています （出典：国土交通省 空家法関連情報・2026年9月時点）。 「遠方だから気づかれない」とは限らない、という点は押さえておきましょう。遠方物件の管理は 遠方の空き家管理はどうする？放置リスクと費用相場まとめ で解説しています。

どんな手続きで決まるか（4段階）

このセクションの要点：認定は「情報収集→調査→判断→助言・指導/勧告」の順。各段階で改善のチャンスがあります。

認定はある日突然下されるものではありません。市町村は次の流れで段階的に進めます。

図解：特定空家・管理不全空家が決まるまで

①情報収集 ②調査 ③該当を判断 ④助言・勧告 苦情・通報や 巡回で市町村が 空き家を把握 外観目視や 立入調査で 状態を確認 基準に照らし 該当するか 市町村が判断 助言・指導 →改善なしで 勧告へ
出典：空家法・国交省ガイドラインの一般的な流れを単純化して作成（2026年9月時点）。実際の手続きは自治体にご確認ください。

各段階をもう少しかみ砕くと、次のとおりです。

重要なのは、立入調査の扱いです。特定空家等について立入調査をする場合、市町村は原則としてその5日前までに所有者へ通知しなければなりません （出典：国土交通省 空家法関連情報・2026年9月時点）。 裏を返せば、通知が届いた時点は「まだ助言・指導の前後」であることが多く、改善する時間が残っているということです。

傷みが進んだ築古住宅の外観。調査で状態が確認され、基準に照らして市町村が判断する

特定空家と管理不全空家の違い

このセクションの要点：状態の深刻さで2区分。どちらも「勧告」で税優遇が外れますが、調査の権限などに差があります。

令和5年12月13日に施行された改正空家法で、従来の「特定空家」に加えて「管理不全空家」という区分が加わりました （出典：国土交通省 空家法関連情報・2026年9月時点）。 2つの違いを表で整理します。

区分 状態の目安 勧告されると
管理不全空家放置すれば特定空家になるおそれ（雑草・軽微な破損・景観悪化など）住宅用地特例が外れる
特定空家倒壊のおそれ・著しく衛生上有害・著しく景観を損なうなど深刻住宅用地特例が外れる（最終的に命令・代執行も）

改正前は「特定空家」まで悪化しないと特例は外れなかったのが、今はその一歩手前の「管理不全空家」でも、勧告されれば税優遇を失うようになりました。 つまり「まだ倒れそうじゃないから大丈夫」は通用しにくくなったのです。

認定後の調査の強さにも差があります。特定空家等については、法律にもとづく立入調査まで行えますが、 より軽い区分の管理不全空家等については、報告徴収や立入調査といった強い調査は予定されていません （出典：国土交通省 空家法関連情報・2026年9月時点）。 ただし、どちらも「勧告で特例が外れる」点は同じなので、区分の差より「勧告される前に動く」ことが大切です。

勧告から実際に税が上がるまでの時系列は 空き家の固定資産税はいつから6倍？勧告で住宅用地特例が外れる流れ で詳しく解説しています。放置を続けて特定空家のまま命令にも従わない場合の最終段階は 特定空家の行政代執行とは｜費用は誰が負担・される前の対策 にまとめました。

認定されると税はどうなる？

このセクションの要点：認定そのものより「勧告」が税の引き金。勧告で住宅用地特例が外れ、翌年度から土地の税が上がります。

認定と税負担の関係で誤解が多いのが、「認定された瞬間に税が上がる」という思い込みです。実際の引き金は認定の先にある「勧告」です。

なぜ勧告で税が跳ね上がるのか——その正体である住宅用地特例の仕組みは 住宅用地特例とは｜空き家で外れると固定資産税がいつ・いくら上がる で、外れる4パターンや実額の考え方まで整理しています。保有コスト全体を見たいときは 空き家を持ち続けると税金が上がる？6倍化と空き家税の総まとめ が参考になります。

投資家目線でいえば、この一連の流れは「放置し続けるほど保有コストが跳ね上がる」という圧力です。 同時に、耐えきれなくなった所有者が手放す仕入れ機会でもあります。安く買える理由の裏側として、認定・勧告の仕組みを知っておくと判断を誤りません。

される前にやること・確認先

このセクションの要点：認定は段階を踏む。だから「通知が来ていないか」「直せる状態か」の2点をまず確認すれば十分です。

「持ち続けて税金を払うより、直して貸したい」なら、格安中古物件を家賃収入に変える基本を 空き家投資の始め方｜格安中古物件投資入門ガイド で解説しています。傷んだ空き家でも、直して貸せば毎月の家賃を生む資産に変わることがあります。

※制度の運用や手続きは自治体・年度により異なります。認定の可否や具体的な手続きは、必ず国交省の空家法関連情報や物件所在地の市区町村でご確認ください。

次に読むべき記事

このセクションの要点：「認定の仕組み→税の流れ→保有コスト→活用」の順に読むと、空き家をどうするかの地図が一枚にまとまります。

まとめ

特定空家・管理不全空家を決めるのは、物件所在地の市町村長です。国や税務署ではなく、 情報収集 → 調査 → 該当を判断 → 助言・指導→勧告という段階を踏んで進みます。

引き金は認定そのものではなく「勧告」。勧告で住宅用地特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税が最大約6倍に戻ります （出典：国土交通省 空家法関連情報・2026年9月時点）。

裏を返せば、助言・指導の段階で直せば止められるということ。状態を見る → 通知が来ていないか点検 → 直せるうちに改善（または売る・貸すを決める）—— これが認定と税の6倍化を避ける最短ルートです。個別の認定・手続きは必ず市区町村や専門家にご確認ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務上の助言ではありません。 認定の可否や具体的な手続きは、必ず物件所在地の市区町村や専門家にご確認ください。