築古戸建ての減価償却｜耐用年数4年で節税する仕組み

結論から言います。木造の築古戸建ては、条件がそろえば「耐用年数4年」で減価償却できます。 築22年を超えた木造住宅を買うと、本来22年かけて経費にする建物の価値を、 わずか4年で経費計上できてしまうのです。

私はこの制度を知った時、正直「そんなにうまい話があるのか」と疑いました。 でも国税庁のルールに明記された、れっきとした正規の仕組みです。

この記事では、耐用年数4年になる理由と計算式、具体的な節税イメージ、 そして見落とすと痛い目を見る3つの注意点まで、包み隠さず解説します。 築古戸建て投資でかかる税金・経費の全体像は 築古戸建て投資の税金・経費まとめ｜固定資産税はいくら？ で先に押さえておくと理解が早いです。

減価償却とは何か｜家賃収入から毎年差し引ける「経費」

減価償却とは、建物のように長く使う資産の取得費用を、 購入した年に一括で経費にするのではなく、決められた期間に分割して 毎年少しずつ経費として計上していく会計上のルールのことです （出典：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」）。

ポイントは、実際に現金が出ていくわけではないのに、帳簿上は「経費」として 家賃収入から差し引ける、という点です。この分割して経費にできる期間を 「耐用年数」と呼びます。耐用年数が短ければ短いほど、 1年あたりの経費計上額は大きくなります。

※減価償却の対象になるのは建物部分のみです。土地は年月が経っても 価値が減らない資産とみなされるため、減価償却の対象にはなりません。

なぜ木造の築古戸建ては「耐用年数4年」になるのか

木造住宅の法定耐用年数は22年です。新築で買えば、 建物の取得費用を22年かけて経費にしていくことになります。

しかし中古資産の場合、国税庁は「簡便法」という特別な計算方法を認めています。 法定耐用年数をすでに全部経過した中古資産については、 「法定耐用年数の20％に相当する年数」を耐用年数にできるのです （出典：国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」）。

木造の法定耐用年数22年に当てはめると、「22年 × 20％ ＝ 4.4年」。 1年未満の端数は切り捨てるルールなので、答えは4年になります。 これが、築22年を超える木造戸建てが「耐用年数4年」で減価償却できる理由です。 私たちボロリッチが扱う物件は築30年〜築50年クラスがほとんどですから、 ほぼすべてがこの4年ルールの対象になります。

※法定耐用年数の一部しか経過していない中古資産（例：築15年の木造など）は、 計算式が異なります。「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」で算出しますので、 築22年ちょうど前後の物件は専門家に確認することをお勧めします。

具体的な計算例｜建物260万円ならいくら経費にできるか

耐用年数が決まったら、次は「定額法」という計算方法で年間の減価償却費を出します。 個人が保有する建物は、税制上かならず定額法で計算するというルールです。 計算式はシンプルで、「建物の取得価額 × 定額法の償却率」。 耐用年数4年の場合、定額法の償却率は0.250と定められています。

例えば、建物の評価額200万円の物件を購入し、リフォーム費用60万円をかけたとします。 リフォーム費用は「資本的支出」として建物の取得価額に上乗せできるため、 建物の取得価額は合計260万円です。

つまりこの物件は、4年間にわたって毎年65万円を「帳簿上の経費」として 家賃収入から差し引けることになります。年間の家賃収入が65万円以下であれば、 不動産所得としての利益は理論上ゼロ、もしくはマイナスになる年も出てくるということです。

※この試算はあくまで建物取得価額と定額法償却率にもとづく単純計算例です。 実際の節税効果は、給与所得など他の所得との合算（損益通算）の可否や、 個人の所得税率・住民税率によって大きく異なります。 正確な試算・申告は必ず税理士など専門家にご確認ください。

注意点①建物と土地の按分を誤ると計算が崩れる

ここまでの計算はすべて「建物の取得価額」を前提にしています。 しかし物件を購入すると、実際の売買契約書には「土地・建物の合計金額」しか 書かれていないケースが少なくありません。

土地は減価償却の対象外なので、購入価格のうち「いくらが建物分か」を 合理的な方法で按分する必要があります。一般的には、 売買契約書に建物と土地の内訳が明記されていればそれに従い、 明記がなければ固定資産税評価額の比率などで按分するのが実務上の目安です。

※按分方法によって減価償却できる金額は変わってきます。 按分の考え方は税務調査でも確認されやすいポイントのため、 必ず税理士など専門家と相談しながら進めてください。

注意点②「デッドクロス」— 経費が消えた後の罠

耐用年数4年の減価償却は強力な節税策ですが、裏を返せば 「5年目以降は、その経費が一切使えなくなる」ということでもあります。 これが不動産投資でよく語られる「デッドクロス」という現象です。

特に融資を組んで物件を買った場合、ローンの返済額のうち 利息部分は経費にできますが、元本部分は経費になりません。 減価償却という経費がなくなった後も元本返済は続くため、 「帳簿上は黒字で税金がかかるのに、手元の現金は減っていく」 という苦しい状態に陥ることがあるのです。

私たちボロリッチが現金購入を基本戦略にしているのは、 利回りを追求するためだけではありません。ローンの元本返済という支出自体が 発生しないため、一般的な融資物件に比べてデッドクロスの影響を受けにくい、 という側面もあります。現金購入のメリットについては 少額×現金で始める戸建て投資｜属性に左右されない理由 で詳しく解説しています。融資が組みにくい理由については 築古戸建ての住宅ローン｜なぜ組めない？現金購入との違い もあわせてご覧ください。

※デッドクロスの影響は、融資の有無・返済条件・物件の収益力によって大きく異なります。 現金購入であっても税負担そのものがなくなるわけではありませんので、 複数棟を保有する段階では必ず税理士など専門家と資金計画を確認してください。

注意点③リフォーム費用が多いと簡便法が使えないことがある

ここが一番見落とされやすいポイントです。国税庁のルールでは、 「中古資産を事業のために使うために支出した資本的支出（リフォーム費用など）の金額が、 その中古資産の取得価額の50％を超える場合、簡便法による耐用年数の算定はできない」 と明記されています （出典：国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」）。

例えば、建物価格100万円の物件に150万円のフルリフォームをかけたとします。 リフォーム費用150万円は、建物価格100万円の50％である50万円を大きく超えています。 この場合、耐用年数4年の簡便法は使えず、原則どおり法定耐用年数（木造22年）に 近い計算をしなければならない可能性が出てきます。

私たちボロリッチが扱う物件は、建物価格が数十万円〜200万円程度と安い分、 リフォームの規模次第でこの「50％の壁」に触れやすいという特徴があります。 どこまで直すかというリフォーム費用の考え方そのものは ボロ戸建てのリフォーム費用の考え方｜どこまで直すのが正解か で解説していますので、購入前に減価償却の試算とあわせて検討することをお勧めします。

※資本的支出の判定や耐用年数の算定は個別の物件・支出内容によって異なります。 購入・リフォームの計画段階で、必ず税理士など専門家にご確認ください。

まとめ

築22年を超える木造の築古戸建ては、簡便法によって耐用年数4年で減価償却できます。 定額法の償却率0.250をかければ、建物の取得価額のほとんどを わずか4年で経費として計上できる、強力な節税策です。

ただし、建物と土地の按分、5年目以降のデッドクロス、 そしてリフォーム費用が建物価格の50％を超えると簡便法が使えなくなる点。 この3つの注意点を知らずに購入すると、計画していた節税効果が 得られない事態になりかねません。断言しますが、 減価償却は「知っているかどうか」で結果がまったく変わる領域です。

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